楼市政策调控思路发生明显转向

本文摘要：（原标题：房地产业步入新的搅局者）日前， 京东月宣告上线房产频道，并在“双十一”期间发售优惠房源。京东称之为，现在有数82家开发商和35家新房代理方进驻，上线2027个楼盘，覆盖面积多达20个城市，目前楼盘主要集中于在一、二线城市。 而在此前不久，支付宝则宣告月上线租房平台，推展免除押金信用租房业务。据介绍，只要用户的芝麻信用分多达650分，就可以免职租房押金，且按月缴纳租金。两大互联网巨头的行动倍受市场注目。

（原标题：房地产业步入新的搅局者）日前， 京东月宣告上线房产频道，并在“双十一”期间发售优惠房源。京东称之为，现在有数82家开发商和35家新房代理方进驻，上线2027个楼盘，覆盖面积多达20个城市，目前楼盘主要集中于在一、二线城市。

而在此前不久，支付宝则宣告月上线租房平台，推展免除押金信用租房业务。据介绍，只要用户的芝麻信用分多达650分，就可以免职租房押金，且按月缴纳租金。两大互联网巨头的行动倍受市场注目。

不少人士指出，互联网企业或将沦为地产业的搅局者，推展楼市展开一场较小的变革。这样的期望自有道理。的确，“互联网+”或许正在推展制造业、金融业、零售业等多个行业构建革命性发展。而支付宝、京东在宣告上述消息时，也特别强调了其作为互联网企业的优势：数据累积、技术承托与流量基础。

但是，将变革的重点落在互联网企业上，似乎失礼偏颇。实质上，早于在互联网企业高调进占楼市前，地产业早就步入转型期。一方面，市场实际情况发展变化倒逼房企转型。

近年来，尤其就是指2016年9月份开始，各项数据和事实指出，近些年一路高歌猛进的地产业正在道别“黄金时代”，首次面对较小范围内的预期分化。从实际的销售数据来看，数年来以“上涨”为主旋律的房价开始归入稳定，投机、投资性市场需求获得有效地诱导。

与此同时，地产类投资热度仍未经常出现显著减慢。中国指数研究院的数据表明，2017年前9个月，全国300个城市土地出让金总额为26384亿元，同比增加35%。其中，住宅用地（不含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地）出让金总额21665亿元，同比增加42%。可见，销售降温而房企置地热情减的现象同时不存在，有人将其理解为楼市降温仍是政策严控下的短期效应，而房企仍在用真为金白银“投票”，为楼市前景买单。

笔者指出，这种解读过分片面。房企购地的动机当然是多种多样的。但从总体格局来看，推展房企之后购地的主要原因或有两点：一是部分房企有“抄底”入市、囤地居奇的心理和惯性思维；二是今年以来，土地供应政策比较放开的客观现实，为房企乘机购地获取了条件。

却是，房企只要不完全转型或解散，土地是一个基础问题。但更加有一点思维的是，房企购地后该怎么做？龙头房企开始挽回思路。以万科、万达为代表的龙头房企早就集中力量转型布局。

2017年4月20日，万科旗下浙江万科南都房地产有限公司与杭州市地铁置业有限公司签订合作开发协议，双方将合力研发TOD项目（以公共交通为导向的研发模式），联合探寻“轨道+物业”发展模式。而万达甚至更进一步，早于在万达集团2016年年会上，万达集团董事长王健林之后对外宣告“不仅万达集团不是地产企业，万达商业也仍然是地产企业了”。万科多元化、万达去地产简化的意义，某种程度意味著一个企业阶段性转型目标的构建，更加意味著身处市场一线，企业家对于行业趋势乃至中国经济发展方向的辨别。

实质上，教育地产、养老地产等更加多元化的模式早已发展一起，非常简单地“买地、盖楼、卖房”模式恐将面对不利的市场挑战。另一方面，政策调控思路早已再次发生显著改向，意图引领市场调整。本轮楼市调控之初，大大放宽的信贷政策、相继加码的出租汽车限贷乃至限售政策、对地产商预售证审核渐趋严苛等多重措施，沿袭了传统的“遏止热点城市房价过慢下跌”的严控思路。但是，随着土地供应量的因城施策、租购同权、共计产权住房等政策的实行，随着管理层数次特别强调重返住房的居住于属性，本轮调控呈现如下特点：一就是指注目短期政策威慑向中长期市场调节改变；二就是指严控供给向优化供给结构、适应环境市场实际市场需求改变；三是解绑住房所可选的“教育”等多项权利，重返房子的居住于属性。

事实证明，上述政策早已接到显著效果。当然，互联网企业与房地产行业的化学反应依然有一点期望。

却是，技术、模式、思维等将对上述行业导致冲击。但是，阿里巴巴早在2010年就进占了房地产领域，淘宝房产在正式成立之初被行业内惊叹“狼来了”，而链家、房天下等中介机构也早就探寻“互联网+售房”或“互联网+租房”。

这些尝试的确提升了地产业的效率，但尚能难言革命性的冲击。无论如何，对于任何想要在地产业发展的企业而言，确实的转变早就开始，引领市场发展的内核与实质还是行业本身供求关系的均衡，或者市场需求重点的变化。对于互联网企业的“闯进”，房企们需要混乱，市场也无法盲目乐观，而是不应在此前非常简单拿地、卖楼的思路之外，确实解读并去给定有效地的市场需求，适应性调节供给数量、品质、设施设施，甚至谋求横跨领域发展。

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