年报点评|合生创展的底气

本文摘要：（中国网地产 甘逗／文 ）要么之后潜伏，要么等候愈演愈烈。“夫以铜为镜,可以于是以衣冠，以史为镜，可以闻兴替,以人为镜,可以清利害”，事实证明，经过一段时间潜伏的合生创展在一点点等候愈演愈烈。 2018年合生创展交还了一份令人满意的成绩单，集团袭港合约销售额149.75亿元，相比2017年的92.28亿元快速增长62%。

（中国网地产 甘逗／文 ）要么之后潜伏，要么等候愈演愈烈。“夫以铜为镜,可以于是以衣冠，以史为镜，可以闻兴替,以人为镜,可以清利害”，事实证明，经过一段时间潜伏的合生创展在一点点等候愈演愈烈。

2018年合生创展交还了一份令人满意的成绩单，集团袭港合约销售额149.75亿元，相比2017年的92.28亿元快速增长62%。2019年，合生创展沿袭了2018年业绩的强势展现出，数据表明，至2019年一季度末，合生创展构建合约销售金额为大约40.8亿元，较2018年同期大约16.87亿元同比下降141.8%；合约销售面积为大约29.31万平米，合约销售平均值售价13919元/平方米。一枝独秀不如百花齐放。

对于合生创展的2018来讲，杰出也好比是销售业绩。底气：利润的仰天钱赚到的越少，就越有底气。从合生创展年报数据来看，2018年的合生创展具有一些十分漂亮的数字。

合约销售额149.75亿元，相比于2017年62%的增幅超过近几年之最。合生创展方面还回应，未来住宅不会减缓周转，每年维持30-50%的增长率。值得注意的是，合生创展2018年上海地区销售额超过74.01亿元，占到集团合约销售额的50%。

广东共计14个在购物业项目，合约销售额为人民币51.29亿元，占到本集团合约销售总额34%。北京及天津合约销售额合共为人民币24.45亿元，占到集团合约销售总额16%。北京及天津共计10个在购项目，其中合生·霄云路8号及合生国际城为主要销售额来源。

财报表明，2018年合生创展营业额为132.94亿港元，比起2017年证实销售额微降，但值得一提的是其“三项利润”却有有所不同程度的下降。合生创展2018年毛利润升到65.28亿港元，较2017年的50.85港元快速增长28.38%，净利润也从58.11亿港元下降至58.22亿港元，核心利润却从2017年的19.97亿港元下降至23.03亿港元，增幅约15.32%。来源：2018年年报年报表明，合生创展2018年毛利率下降了大约12个百分比，超过49.1%，净利润率减少大约2个百分比，超过43.7%。

值得一提的是，2017年合生创展36.8%的毛利率和42.0%的净利润率早已高达行业水平线一大截。纵观2018年房企毛利率，碧桂园25.9%，恒大36.2%，融创25%，保利32.49%。被业内被誉为“利润之王”的中海中海2018年的毛利率下降4.9个百分点至37.8%，净利润率下降1.6个百分点至26.2%。

这样来看，像合生创展毛利率清净利率皆超强40%的房企，在开发成本更加低的房地产行业，实属容易。利润下跌其中有一个明显原因为集团2018年销售成本的上升。

年报表明，合生创展销售成本由2017年的87.38亿港元降到67.66亿港元，销售成本上升23%。合生创展销售成本占到销售额百分比由2017年的63%降到2018年的51%，上升12个百分点。

惊艳：商业的贡献合生商业的业绩惊艳，在意料之内，也在情理之中。在合生创展2018年的营业收入包含中，有三项指标不能小视，年报表明2018年，合生创展在物业投资、物业管理、酒店营运三方面都有有所不同程度的快速增长。

来源：2018年年报2018年，合生创展物业管理收益超过11.36亿港元，相比于2017年的9.36亿港元快速增长21.37%，酒店营运收益由2017年的4.08亿港元减至2018年4.32亿港元，值得一提的是合生创展2018年的物业投资收益22.91亿港元，较2017年的13.54亿港元减少9.37亿港元，增幅超过69.2%。来源：2018年年报值得注意的是，合生创展各项业务营收各区域都展现出优势，物业发展收益华南区域占到比仅次于，物业投资收益华北区域获得区域第一，酒店管理收益则是华东区域占到鳌头。年报表明，物业管理、物业投资和酒店营运三项收益总和大幅减少，对于住宅双发展的合生创展，贡献率也在更进一步不断扩大。

年报表明，2014年-2018年五年期间，三项收益合计为合生创展贡献的营业收入分别超过15.3亿港元、16.88亿港元、21.13亿港元、26.98亿港元与35.7亿港元。2018年，合生商业占到集团总营收的比重近三成，超过29.03%。

合生创展副主席朱桔榕在香港回应，合生创展十多年前就开始投放商业板块，现在整个商业板块不仅做收支平衡，对集团整体利润贡献也呈现出快速增长趋势，过去三年合生创展在商业物业的租金收益快速增长十分慢，未来每年有30-50%的快速增长。务实：财务的定力务实，仍然是合生创展转入资本市场后的相同标签。年报表明，合生创展2018年总资产超过1641.1亿港元，相比于2017年的1538.1亿港元快速增长6.7%。

资产总值快速增长主要由于投资性物业及供出售之已启用物业减少所致。来源：2018年年报值得注意的是，合生创展2018年年报借贷偿还时间表中表明，合生创展一年内必须还的借贷超过164.84亿港元，相比于2017年的190.02亿港元减少13.25%。同时，集团2018年现金及银行存款超过79.4亿港元，相比于2017年的58.03亿港元快速增长36.83%。来源：2018年年报在房企运用杠杆公里／小时拓展规模的这几年，合生创展财务状况更为稳定。

2014年-2018年五年间，合生创展的负债对资产比率60%、60%、58%、57%与59%；清净债务对权益比率分别为74%、73%、68%、72%与70%。截至报告期末，集团土地储备约2922万平方米。从城市布局来看，合生创展的土地储备主要产于在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市，其中坐落于北上广的土地储备占到半数以上。

更为非常丰富的土地储备将沦为合生创展未来发展的确保与优势所在。2019年4月15日，合生创展获得标普下调其长年发行人信用评级，由B-下调至B，评级未来发展为“平稳”。

标普回应，此次升至合生创展的评级，体现了合生创展的投资物业租金收益的大幅度快速增长将提升公司的运营展现出及现金流稳定性。评级未来发展为“平稳，则体现了标普对合生创展业务展现出的持续改善，以及未来12至18个月杠杆比率保持稳定的预期。

标普还指出，合生创展在2019年将其合约销售额大幅提高的目标虽科星舰，但凭藉非常丰富的可销售资源，合约销售在2019年大幅度下降可期。有理由期望合生创展在2019年步入愈演愈烈。

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